The Main Streets Across the World report is a key benchmark in the retail industry. Launched in 1988, it evaluates and ranks the most expensive retail streets based on prime rental values. Its 2024 edition offers a comprehensive analysis of 138 prime shopping destinations in 92 cities worldwide, shedding light on global retail trends and the economic health of iconic retail locations. This year, data show how Via Montenapoleone has outpaced global competitors, with prime rents surging to €20,000 per square meter annually, a nearly 30% increase over two years. Factors such as high demand for luxury retail space, limited availability, and the euro’s appreciation against the US dollar have driven this growth.
We should note that the ascendancy of Via Montenapoleone to the summit of the global retail hierarchy is not accidental; Milan strategically positioned itself as a hub for luxury through targeted marketing campaigns and favorable tax policies, attracting international brands eager to establish their presence in Europe. The United Kingdom’s exit from the European Union also played a role, prompting many luxury retailers to pivot their focus from London to Milan, seeking stability within the EU market. Furthermore, an influx of affluent international tourists, particularly from non-EU countries, bolstered spending along the street. The availability of VAT refund schemes further incentivized high-value purchases, making Via Montenapoleone an irresistible destination for wealthy travelers.
The Versace flagship store in Via Montenapoleone (Photo: Balazs Sebok/Dreamstime).
But Via Montenapoleone has a rich story to tell, that goes beyond its modern-day prominence: its origins date back to the Roman era, with its foundations linked to the city walls constructed by Emperor Maximian. Its name derives from the Monte Camerale di Santa Teresa, a financial institution established in 1783 to manage public debt. The reference to “Napoleone” honors, of course, Napoleon Bonaparte, in a reflection of Milan’s historical connection to his reign.
In the early 19th century, the street underwent significant redevelopment in the Neoclassical style, attracting aristocratic residents and earning a reputation for elegance. Post-World War II, Via Montenapoleone emerged as a global fashion hub, home to boutiques of world-renowned designers, which reinforced Milan’s status as a fashion capital. Today, landmarks such as Caffè Cova, which was established in 1817 and relocated to the street in 1950, provide a window into Milan’s rich culinary traditions. Similarly, Palazzo Melzi di Cusano, a stunning example of Neoclassical architecture, adds historical grandeur, reminding visitors of Milan’s aristocratic past.
Back to contemporary times, the surge in rental prices on Via Montenapoleone sparked significant discussions about its broader economic implications. While the rising rents underscore the street’s economic vitality, they also raised concerns about the affordability of prime retail spaces for smaller businesses. Local enterprises, particularly those catering to middle-class shoppers, face potential displacement as global luxury brands dominate the landscape. The area’s real estate market likewise saw extraordinary activity, with investors drawn to the steady value of its properties. For example, Blackstone’s sale of a store at a 2.5% yield highlights the high level of confidence in the street’s long-term value.
Via Montenapoleone is officially the most expensive street in the world (Photo: ColorMaker/Shutterstock
The famous Milanese street’s achievement comes along with broader changes in the rankings of iconic global shopping streets: New York’s Upper Fifth Avenue, now second on the list, maintains average rents of $1,913 per square foot annually, while London’s New Bond Street reclaimed the third spot with a 13% rise in rents, reaching $1,762 per square foot. Meanwhile, Paris’s Avenue des Champs-Élysées remains in fifth place, closely followed by Tokyo’s Ginza district, which experienced a remarkable 25% year-over-year rental growth.
Clearly, and despite the rise of e-commerce, premier shopping streets continue to thrive, a success rooted in the tactile, immersive experiences that brick-and-mortar stores offer. Physical stores are like the expressions of a brand’s identity, and create a tangible connection with customers that digital platforms cannot replicate. Luxury brands have embraced this reality by integrating digital strategies with physical retail, ensuring an omnichannel approach that enhances customer engagement. High-quality retail locations remain critical for presenting exclusive collections and building lasting relationships with an increasingly discerning clientele.
(Photo: Angela Ravaioli/Dreamstime)
Ultimately, it appears that Via Montenapoleone’s rise reflects broader global trends in the evolution of main streets, with Cushman & Wakefield’s report emphasizing how they continue to play vital roles in both local and global economies, serving as hubs for commerce, culture, and social interaction. Although challenges such as inflation, rising interest rates, and shifting consumer behaviors pose risks, main streets have been showing remarkable adaptability, and retailers are leveraging these locations not only for sales but also for branding and customer experience, ensuring their relevance in an increasingly digital world.
As the retail landscape evolves, super-prime streets like Via Montenapoleone are expected to remain at the forefront, driven by demand from luxury brands and the diversification of tenant sectors. Alongside high fashion, categories such as wellness, cosmetics, and sportswear are making their presence felt, signaling a broader appeal for these iconic locations.
Via Montenapoleone a Milano ha raggiunto un traguardo straordinario: è stata incoronata la via dello shopping più costosa del mondo a novembre 2024, secondo il rapporto Main Streets Across the World di Cushman & Wakefield. Questo riconoscimento la pone davanti alla prestigiosa Upper Fifth Avenue di New York, una posizione che quest’ultima aveva dominato per 34 anni. Un risultato notevole, che sottolinea il ruolo fondamentale di Milano nel mercato globale del commercio di lusso al dettaglio e sottolinea l’intramontabile popolarità di Via Montenapoleone, che continua ad attrarre marchi di lusso e clientela benestante da tutto il mondo.
Il rapporto Main Streets Across the World è un punto di riferimento fondamentale nel settore del commercio al dettaglio. Lanciato nel 1988, valuta e classifica le vie dello shopping più costose in base ai principali valori di locazione. L’edizione 2024 offre un’analisi completa di 138 principali destinazioni commerciali in 92 città in tutto il mondo, facendo luce sulle tendenze globali del commercio al dettaglio e sulla salute economica di iconici luoghi di vendita al dettaglio. Quest’anno, i dati mostrano come Via Montenapoleone abbia superato i concorrenti globali, con affitti di prima qualità in aumento fino a 20.000 € al metro quadro all’anno, un aumento di quasi il 30% in due anni. Fattori come l’elevata domanda di spazi commerciali di lusso, la disponibilità limitata e l’apprezzamento dell’euro rispetto al dollaro USA hanno guidato questa crescita.
Dobbiamo notare che l’ascesa di Via Montenapoleone al vertice della gerarchia commerciale globale non è casuale; Milano si è posizionata strategicamente come hub del lusso attraverso campagne di marketing mirate e politiche fiscali favorevoli, attirando marchi internazionali desiderosi di stabilire la propria presenza in Europa. Anche l’uscita del Regno Unito dall’Unione Europea ha avuto un ruolo, spingendo molti rivenditori di lusso a spostare la propria attenzione da Londra a Milano, cercando stabilità all’interno del mercato dell’UE. Inoltre, un afflusso di turisti internazionali benestanti, in particolare da paesi extra-UE, ha rafforzato la spesa lungo la strada. La disponibilità di programmi di rimborso IVA ha ulteriormente incentivato gli acquisti di alto valore, rendendo Via Montenapoleone una destinazione irresistibile per i viaggiatori facoltosi.
Ma Via Montenapoleone ha una storia ricca da raccontare, che va oltre la sua importanza odierna: le origini risalgono all’epoca romana, con le sue fondamenta legate alle mura cittadine costruite dall’imperatore Massimiano. Il nome deriva dal Monte Camerale di Santa Teresa, un istituto finanziario fondato nel 1783 per gestire il debito pubblico. Il riferimento a “Napoleone” onora, ovviamente, Napoleone Bonaparte, riflettendo il legame storico di Milano con il suo regno.
All’inizio del XIX secolo, la strada subì una significativa riqualificazione in stile neoclassico, attirando residenti aristocratici e guadagnandosi una reputazione di eleganza. Dopo la seconda guerra mondiale, Via Montenapoleone emerse come un polo della moda globale, sede di boutique di stilisti di fama mondiale, che rafforzarono lo status di Milano quale capitale della moda. Oggi, punti di riferimento come il Caffè Cova, fondato nel 1817 e trasferito in strada nel 1950, offrono una finestra sulle ricche tradizioni culinarie di Milano. Allo stesso modo, Palazzo Melzi di Cusano, straordinario esempio di architettura neoclassica, aggiunge una grandiosità storica, ricordando ai visitatori il passato aristocratico di Milano.
Tornando ai tempi moderni, l’impennata dei prezzi degli affitti in Via Montenapoleone ha scatenato importanti discussioni sulle implicazioni economiche più ampie. Mentre gli affitti in aumento sottolineano la vitalità economica della strada, hanno anche sollevato preoccupazioni sulla convenienza degli spazi commerciali di prima qualità per le piccole imprese. Le imprese locali, in particolare quelle che si rivolgono agli acquirenti della classe media, affrontano un potenziale spostamento poiché i marchi di lusso globali dominano il panorama. Anche il mercato immobiliare della zona ha visto un’attività straordinaria, con investitori attratti dal valore costante delle proprietà. Ad esempio, la vendita di un negozio da parte di Blackstone con un rendimento del 2,5% evidenzia l’elevato livello di fiducia nel valore a lungo termine della strada.
Il successo della famosa via milanese arriva insieme a cambiamenti più ampi nelle classifiche delle vie dello shopping più iconiche al mondo: l’Upper Fifth Avenue di New York, ora seconda in classifica, mantiene affitti medi di 1.913 $ per piede quadrato all’anno, mentre la New Bond Street di Londra ha riconquistato il terzo posto con un aumento del 13% degli affitti, raggiungendo $ 1.762 per piede quadrato. Nel frattempo, l’Avenue des Champs-Élysées di Parigi rimane al quinto posto, seguita da vicino dal quartiere Ginza di Tokyo, che ha registrato una notevole crescita degli affitti del 25% su base annua.
Chiaramente, e nonostante l’ascesa dell’e-commerce, le principali vie dello shopping continuano a prosperare, un successo radicato nelle esperienze tattili e immersive che i negozi fisici offrono. Questi sono come l’espressione dell’identità di un marchio e creano una connessione tangibile con i clienti che le piattaforme digitali non possono replicare. I marchi di lusso hanno abbracciato questa realtà integrando strategie digitali con la vendita al dettaglio, assicurando un approccio omnicanale che migliora il coinvolgimento del cliente. Le sedi di vendita al dettaglio di alta qualità rimangono fondamentali per presentare collezioni esclusive e costruire relazioni durature con una clientela sempre più esigente.
In definitiva, sembra che l’ascesa di Via Montenapoleone rifletta tendenze globali più ampie nell’evoluzione delle vie principali, con il rapporto di Cushman & Wakefield che sottolinea come continuino a svolgere ruoli vitali nelle economie locali e globali, fungendo da hub per il commercio, la cultura e l’interazione sociale. Sebbene sfide come l’inflazione, l’aumento dei tassi di interesse e il cambiamento dei comportamenti dei consumatori pongano dei rischi, le strade principali hanno dimostrato una notevole adattabilità e i rivenditori stanno sfruttando queste sedi non solo per le vendite, ma anche per il branding e l’esperienza del cliente, assicurando la loro rilevanza in un mondo sempre più digitale.
Con l’evoluzione del panorama della vendita al dettaglio, si prevede che le vie super-prime come Via Montenapoleone rimarranno in prima linea, spinte dalla domanda dei marchi di lusso e dalla diversificazione dei settori degli affittuari. Accanto all’alta moda, categorie come benessere, cosmetici e abbigliamento sportivo stanno facendo sentire la loro presenza, segnalando un fascino più ampio per queste location iconiche.
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